Căn hộ dẫn dắt thị trường, đất nền vào giai đoạn thận trọng

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản trong quý II/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá. Giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực.

Căn hộ đã phục hồi

Trong quý II/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025.

Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cũng đồng tình với nhận định này, khi có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật.

57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ lướt sóng sang khai thác thực tế, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.

Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM tăng 11%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại TP.HCM ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

“Sự quan tâm gia tăng dành cho TP.HCM là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn”, ông Tuấn nói.

Bên cạnh nhu cầu tại chỗ, TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý II/2025, lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73% cho thấy sức hút nội tại ổn định.

Đặc biệt, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP.HCM tăng mạnh, từ 44% (quý II/2024) lên 61% (quý II/2025). Ông Tuấn lý giải, đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP.HCM như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Đất nền hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh đầu năm, thị trường đất nền trong quý II/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan…

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3. Cụ thể, TP.HCM giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%.

“Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng”, ông Tuấn nói.

Đất nền miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam.

Mức độ quan tâm đất nền quý 2/2025 có sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP.HCM, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Về giá, đất nền miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam. Cụ thể, Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Hà Nam và Hải Dương đều 26 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu/m2. Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu/m2, Cần thơ 28,9 triệu/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang khoảng 16 triệu/m2…

Một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý II/2025 như Hòa Bình (tăng 200%), Bắc Giang (tăng 100%), Hưng Yên (tăng 75%), Bắc Ninh (tăng 54%), Vĩnh Phúc (tăng 26%).

Trong khi đó, miền Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định, khi Bình Dương (tăng 25%), Đồng Nai (tăng 23%), Long An (tăng 36%), Bà Rịa – Vũng Tàu (tăng 18%), Bình Phước và Tây Ninh giữ ở mức tham chiếu.

“6 tháng đầu năm đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, khi miền Bắc dẫn dắt tăng giá, miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung, dài hạn”, ông Tuấn nói.