Đánh thuế mua bán nhà đất cao có giúp giảm giá nhà?

Theo các chuyên gia, gốc rễ của việc giá nhà tăng không ngừng thời gian qua đến từ thực trạng nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Do đó, để giảm giá nhà, giúp thị trường không nhiễu loạn thì cần phải tìm cách để tăng nguồn cung thay vì chỉ tăng thuế chuyển nhượng. Bởi nếu đầu vào bị “bóp” thủ tục, đầu ra lại bị chặn bởi thuế, thị trường bất động sản sẽ không thể phục hồi, tạo hệ lụy dây chuyền cho cả nền kinh tế.

Thuế quá cao khiến thị trường khó phục hồi

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), phân tích: Việc sửa đổi chính sách thuế là cần thiết, hợp lý. Tuy nhiên, cần sử dụng thuế như một công cụ điều tiết thị trường.

Theo các chuyên gia, việc thu thuế cao sẽ khiến thị trường bất động sản khó hồi phục. Ảnh minh họa: Minh Đức.

Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân có phạm vi điều chỉnh rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội. Vì thế cần được tiến hành một cách thận trọng, dựa trên cơ sở nghiên cứu toàn diện, đánh giá tác động đầy đủ và khách quan.

“Bên cạnh đó, cần xây dựng lộ trình thực hiện rõ ràng, trong đó xác định thời điểm có hiệu lực phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội và khả năng thích ứng của thị trường. Việc áp dụng quá nhanh các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi về phương pháp tính thuế và mức thuế suất, có thể dẫn đến những xáo trộn lớn, ảnh hưởng đến tâm lý của người nộp thuế và sự ổn định của một số thị trường, nhất là thị trường bất động sản.

Do đó, kiến nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức triển khai nhằm bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và đồng thuận xã hội khi luật được ban hành và đi vào thực tiễn”, ông Đính nói.

Ông Đính nhấn mạnh thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua thời gian khó khăn kéo dài, chỉ mới bước vào chu kỳ hồi phục. Do đó, mọi thay đổi chính sách liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường trong trung và dài hạn.

Nhận định thêm, ông Đính cho rằng quy định mới cũng có thể khiến giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận.

Thu thuế bất động sản thế nào cho hợp lý?

Theo Chủ tịch VARS, để đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, tránh các tác động gây sốc cho thị trường và các chủ thể liên quan đối với quy định mới, VARS đã kiến nghị cần xây dựng lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý.

Cụ thể, cần quy định chi tiết thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng.

Đồng thời, sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan.

“Để đảm bảo tính thống nhất và khả năng thực thi, cần ban hành kèm theo dự thảo luật nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể. Trong đó quy định cụ thể danh mục các khoản chi phí được khấu trừ khi tính thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Đồng thời xem xét có áp dụng định mức trần cho từng khoản chi phí hay không. Ví dụ, chi phí môi giới được khấu trừ tối đa bao nhiêu phần trăm trên giá bán? Chi phí cải tạo, sửa chữa có được tính không?”, ông Đính dẫn giải.

Bên cạnh đó, chính sách cần có sự phân biệt, điều chỉnh linh hoạt đối với từng nhóm đối tượng cụ thể nhằm đảm bảo công bằng và hợp lý trong thực thi, tránh đánh đồng. Trong đó, ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người sử dụng BĐS vì mục đích ở thực.

Cụ thể, nên có quy định riêng hoặc cơ chế miễn giảm thuế đối với trường hợp chuyển nhượng duy nhất một bất động sản là nơi ở chính thức đã được đăng ký hoặc trường hợp phát sinh giao dịch chuyển nhượng vì lý do bất khả kháng (chuyển nơi công tác, ốm đau cần bán tài sản để điều trị…).

“Quan trọng nhất là cần phân loại rõ giữa các nhóm ở thực – đầu tư dòng tiền – đầu cơ tích trữ. Cần có quy định riêng với các nhóm này để đảm bảo kiểm soát đầu cơ nhưng không làm ảnh hưởng đến các nhà đầu tư”, ông Đính nêu quan điểm.

Cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để minh bạch hóa thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: Minh Đức.

Theo ông Đính, thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ BĐS dưới 1 năm. Bên cạnh đó, việc nắm giữ BĐS từ 5 năm trở lên đã đảm bảo tính ổn định và lâu dài.

Do đó, ông Đính để xuất xem xét điều chỉnh khung thời gian nắm giữ bất động sản để xác định mức thuế. Cụ thể, phương án đề xuất: Dưới 1 năm: 10%; Từ 1 đến dưới 2 năm: 6%; Từ 2 đến dưới 5 năm: 4%; Từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế): 2%

Bên cạnh đó, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia bảo đảm: Thông tin đầy đủ, chính xác, cập nhật; Liên thông giữa các cơ quan quản lý nhà nước (thuế, đất đai, tư pháp…); Là cơ sở để xác định lịch sử giao dịch, giá mua, giá chuyển nhượng, phục vụ công tác truy vết và xác định nghĩa vụ thuế.

Về phương pháp tính thuế, ông Đính đề xuất thêm phương pháp có thể tham khảo trong trường hợp xác định được giá mua, chi phí hợp lý, hợp lệ, giá chuyển nhượng hoặc sử dụng phương pháp hậu kiểm.

Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính là một trong những phần thu nhập tính thuế được quy định trong Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thuế suất hiện hành từ 5-35%). Tuy nhiên, thuế suất áp dụng được tính giảm trừ cho các bất động sản nắm giữ trong thời gian dài. Mức giảm trừ thuế: Đến 1 năm: 0%; Trên 1 năm: 40%; Trên 2 năm: 50%; Từ 2 đến dưới 5 năm: 70%; Từ 5 năm trở lên: 80%.

“Đồng thời có cơ chế khấu trừ thuế thu nhập cá nhân khi bất động snr bán lỗ, để tạo thanh khoản cho thị trường và trường hợp BĐS chuyển nhượng là duy nhất”, ông Đính nhấn mạnh.

Trong khi đó, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh bạch cho rằng để thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả thì không thể chỉ có một giải pháp cụ thể mà cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ được thực hiện cùng lúc.

“Đầu tiên, chúng ta cần phải tháo gỡ rào cản đối với các chủ đầu tư bất động sản bằng cách tạo điều kiện, khơi thông những vướng mắc về pháp lý. Đồng thời, đơn giản hóa các thủ tục hành chính đối với chủ đầu tư bất động sản, khi đó tiền đầu tư ban đầu của dự án có thể giảm bớt, doanh nghiệp sẽ giảm được giá bán bất động sản, người mua sẽ ngay lập tức được hưởng lợi”, ông Tuấn Anh nói.

Ông Tuấn Anh cũng cho rằng cơ quan quản lý cần phải linh hoạt hơn trong các chính sách quản lý đô thị. Cụ thể, nên mở rộng các khu đô thị vệ tinh, di dời trường học, cơ sở sản xuất, kinh doanh ra khu vực vùng ven thay vì tập trung ở khác khu trung tâm đắt đỏ. Khi đó, nhu cầu ở và làm việc của người dân sẽ thay đổi. Giá trị bất động sản vùng ven có thể tăng lên, nhưng ngược lại, giá bất động sản trung tâm sẽ giảm xuống.

“Việc này sẽ tạo ra một mặt bằng chung mang tính chất đồng đều hơn. Biện pháp tôi đang đề cập là biện pháp về mặt chính sách xã hội, chính sách lao động và chính sách liên quan đến các dự án bất động sản. Nó sẽ mang tính chất tổng thể hơn là một chính sách chỉ nhằm vào tăng thuế của người chuyển nhượng bất động sản.

Bởi vì việc tăng thuế của người chuyển nhượng bất động sản hay tăng thuế của người hưởng lợi từ bất động sản chỉ là phần ngọn của vấn đề. Nếu chúng ta cứ tập trung vào giải pháp phần ngọn này thì sẽ khó đạt được mục đích.

Phải có một giải pháp đồng bộ, ví dụ như tăng quỹ nhà ở xã hội lên, di dời trường đại học, các cơ sở sản xuất, thu hút đông người ra các vùng mới. Như thế, chúng ta sẽ không tạo áp lực lên thị trường bất động sản nội thành vốn đang rất đắt đỏ. Lúc đó, tự khắc thị trường sẽ tự điều chỉnh”, luật sư Tuấn Anh nêu quan điểm.

Ông Tuấn Anh cũng nói thêm bất động sản hay lĩnh vực nào cũng đều vận hành theo cơ chế thị trường. Thay vì vấn đề tính thu bao nhiêu phần trăm thuế đối với bất động sản theo thời gian sở hữu mang đầy cảm tính thì nên sử dụng những chính sách mang tính chất dài hơi, bền vững hơn.

Nói thêm về chính sách mới đang được đề xuất, luật sư Tuấn Anh nhận định: “Nếu tính thuế theo thời hạn sở hữu, tự nhiên chúng ta lại đưa cơ quan quản lý, cơ quan thực thi pháp luật, vào một vòng quay mới là đi xác lập thời điểm nào là thời điểm mà người dân sở hữu bất động sản để tính nghĩa vụ tài chính, tính biên độ lợi nhuận. Từ đó mới tính ra được mức thuế phải nộp. Việc này chỉ mang tính chất bề nổi mà thôi”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.